2025년 부동산 보유세 강화, 1·2 주택자에 닥칠 파장은?
2025년 이재명 정부는 고가 1주택자 및 2 주택자를 대상으로 보유세 강화를 검토 중입니다.
정책 방향은 실거주 보호와 투기 수요 억제를 목표로 하지만, 시장 반응은 예민합니다.
이번 포스팅에서는 정부가 추진 중인 시나리오와 그에 따른 파급 효과를 분석합니다.
과연 보유세 개편은 시장 안정에 도움이 될까요, 아니면 또 다른 혼란을 초래할까요?
[목차]
- 보유세 개편, 왜 지금인가?
- 예상 시나리오: 1주택 고가 보유자, 2 주택자 대상 규제
- 보유세 강화가 불러올 시장 여파
- 실수요자 보호와 정책 딜레마
- 정리 및 향후 전망
1. 보유세 개편, 왜 지금인가?
(1) 불평등한 세 부담에 대한 국민 여론
이재명 정부는 2025년 들어 주택시장 안정과 세수 형평성 확보를 중요한 국정 과제로 삼고 있습니다. 특히, 지난 정부에서 일부 다주택자와 고가 주택 보유자들이 부동산 가격 상승에 따른 막대한 자산 이득을 취한 데 반해, 상대적으로 세금 부담은 적었다는 지적이 끊이지 않았습니다.
(2) 재정 압박과 복지 예산의 재원 확보
고령화, 청년층 복지, 지방 소멸 대응 등 다양한 복지 정책을 추진하기 위해 안정적인 재정 확보가 필요한 상황입니다. 이에 따라 부유층의 자산 과세 강화, 특히 보유세 인상이 우선순위로 떠올랐습니다.
2. 예상 시나리오: 1주택 고가 보유자, 2 주택자 대상 규제
(1) 고가 1주택자: 20억 이상 공시가 기준 세율 상향
현재는 1주택자에 대한 종합부동산세 혜택이 존재하지만, 공시가격 20억 원 이상의 고가 주택을 보유한 경우, 보유세 부담이 눈에 띄게 증가할 수 있다는 전망이 나옵니다. 구체적으로는 공정시장가액 비율 인상, 세율 구간 조정이 논의 중입니다.
(2) 2주택자: 지역 기준 중과세 적용 확대
과거엔 조정지역 한정으로 중과세가 적용되었지만, 이번에는 수도권 외곽 또는 지방도 포함된 전국 단위의 광역 조정지역 확대가 예상됩니다. 또한, 2 주택자에게는 기존보다 보유세율이 0.1~0.3%p 추가 인상될 가능성도 제기되고 있습니다.
3. 보유세 강화가 불러올 시장 여파
(1) 매도 심리 증가, 실거래 위축 가능성
보유세 부담이 커질 경우, 다주택자나 고가 주택 보유자들이 세금 회피를 위해 매도를 선택할 가능성이 있습니다. 그러나 시장 수요가 약한 상황에서 물량이 한꺼번에 나오면 가격 하락 압력이 커지고 거래가 얼어붙을 수 있습니다.
(2) 임대료 상승 가능성
보유세 전가 현상이 현실화되면 세금 부담을 임대료에 반영하려는 움직임도 나타날 수 있습니다. 특히, 월세 전환율이 빠르게 증가하는 수도권 지역에서는 전세 시장이 위축되고 서민 부담이 가중될 가능성이 있습니다.
4. 실수요자 보호와 정책 딜레마
(1) 1세대 1주택자의 형평성 논란
고가 1주택 보유자도 실수요자라는 점에서 ‘부유하다고 무조건 투기냐’는 반발 여론도 적지 않습니다. 예컨대, 20~30년 전에 구매한 강남권 아파트의 공시가격이 급상승하면서 본인의 의사와 무관하게 고가 주택 보유자로 분류된 경우입니다.
(2) 정책 신뢰성 하락 우려
정부가 수차례 보유세 완화를 약속했다가, 선회하여 다시 강화하는 모습을 보이면 정책에 대한 신뢰도가 하락할 수밖에 없습니다. 특히 중산층은 세금과 정책 사이에서 갈팡질팡하며 심리적 피로감을 느끼게 됩니다.
5. 정리 및 향후 전망
이재명 정부가 고민하는 보유세 강화는 ‘불로소득 환수’라는 정책 명분 아래 진행되고 있지만, 시장 반응은 복잡하고 다층적입니다. 실거주 보호와 투기 억제를 동시에 잡기엔 매우 정교한 정책 설계가 필요합니다. 향후 발표될 정확한 세율 조정안과 적용 대상 지역에 따라 시장의 방향도 갈릴 전망입니다.
2025년 하반기, 정부의 최종 결정에 따라 부동산 시장이 중대한 전환점을 맞을 것이라는 점만은 분명합니다. 투자자와 실수요자 모두 정책 변화에 민감하게 대응할 필요가 있습니다.